Kommersiya obyektlərinin icarəsi bazarında hansı dəyişikliklər gözlənilir? (RƏYLƏR)

"Report" paytaxtda qeyri-yaşayış sahələrinin icarə qiymətlərində hansı dəyişikliklərin baş verdiyini, bu dəyişikliklərin səbəblərini, paytaxtın müxtəlif əraziləri üzrə həmin obyektlərin aktivliyinin necə dəyişdiyini, eyni zamanda qeyri-yaşayış sahələri ilə bağlı bir sıra problemləri araşdırıb.

Mövzu ilə bağlı "MBA" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov "Report"a verdiyi açıqlamada oktyabr ayında paytaxtdakı qeyri-yaşayış sahələrinin icarə qiymətlərinin 1,69% bahalaşdığını bildirib: 

"Ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə isə qeyri-yaşayış sahələrinin icarə qiymətləri 2,49% ucuzlaşıb. İlkin payız aylarında qeyri-yaşayış sahələrinin icarə qiymətlərində bahalaşma olur. Qarşıdan qış mövsümi gəldiyi üçün insanlar bazar və mağazalara üz tuturlar ki, bu da qiymət təzyiqi yaradır. Buna görə də oktyabr ayında qeyri-yaşayış sahələrində mövsümi qiymət artımı müşahidə olunub. Lakin il ərzində ümumi bazar üzrə bir neçə ildir ki, qiymətlərdə ucuzlaşma nəzərə çarpır.

Obyektləri təyinatına görə qruplaşdırsaq, oktyabr ayında ticarət məqsədilə fəaliyyət göstərən obyektlərdə icarə qiymətləri 1,77% artıb, boş obyektlərdə 6,42% ucuzlaşma olub, xidmət sahələri üçün nəzərdə tutulan obyektlərdə icarə qiymətlərində 0,9% ucuzlaşma, ofis tipli obyektlərdə isə 0,49% bahalaşma qeydə alınıb”.

"Əmlak” Ekspert Mərkəzinin direktoru Ramil Osmanlı isə paytaxtın bəzi küçələrində icarə qiymətlərinin fantastik olduğunu qeyd edib:

"Kommersiya obyektləri ticarət fəaliyyəti, ofis və xidmət sahələri, sənayə və digər sahələr üçün nəzərdə tutulan obyektlər olmaqla bir neçə qismə bölünür. Son bir neçə ildə ticarət obyektlərinə tələb artmaqdadır. Şəhərdə illərlə boş qalan obyektlərdə aktiv ticari fəaliyyətin başlanması, bunun da nəticəsində həmin obyektlərin likvidliyinin və icarə qiymətlərinin artması müşahidə olunur. Xüsusən son iki ilin göstəricilərinə əsasən kommersiya obyektlərinin icarə qiymətlərinin artdığını deyə bilərik. İlin əvvəli ilə müqayisədə isə oktyabrın əvvəllərində ticarət məqsədilə fəaliyyət göstərən obyektlərin orta qiymətində 12,3% artım müşahidə olunub.

Bunun bir səbəbi ticarət sahələrinə tələbin artımı, digər səbəbi isə obyektlərin likvidlik dərəcəsinin artımıdır. Təqribən 0,5% və ondan yuxarı gəlirlilik dərəcəsi olan obyektlərə tələb həddən artıqdır. Həmin obyektlər təklifə çıxarıldığı gündən satıldığı günə qədər olan müddət xeyli azalıb. Ofislər üçün nəzərdə tutulan obyektlərdə isə vəziyyət bir qədər fərqlidir. Belə ki, son illər paytaxtın bir sıra ərazilərində biznes mərkəzlərin tikilməsi, bu mərkəzlərin sayının artması ilə bazarda rəqabətin artması və bunun da nəticəsində icarə qiymətlərinin ucuzlaşması müşahidə olunur.

Ticarət fəaliyyəti üçün nəzərdə tutulan obyektlərin icarə bazarında aktivlik paytaxtın mərkəzindən kənara doğru dəyişir. Mərkəzi hissələrdə aktivlik daha yüksəkdir. Amma likvidlik baxımından yanaşsaq, paytaxtın mərkəzdən kənar rayonlarında elə ərazilər var ki, orda gəlirlilik dərəcəsi daha artıqdır. Misal olaraq Nəsimi rayonunun mikrorayonlar ərazisini, Xətai rayonunda "Əhmədli”, "Həzi Aslanov”, "Xətai” metrostansiyalarının ətrafını, Binəqədi rayonunda mikrorayonlarda M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinə doğru olan əraziləri, Nizami rayonunda "Neftçilər” metrostansiyasının ətrafını göstərmək olar. Hazırda paytaxtda elə küçələr var ki, "ikinci Tarqovu” adlanır. Həmin ərazilərdə tələb yüksək, təklif məhdud, icarə qiymətləri isə fantastikdir”.

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev isə bəzi obyektlərin icarədarlarının tez-tez dəyişdiyini qeyd edib: "Bakıda kommersiya obyektlərinin sayı həddən artıqdır və bu əhalinin sayına müvafiq deyil. Hazırda bu obyektlərin bəzilərinin bağlandığını və ya icarədarlarının tez-tez dəyişdiyini müşahidə edirik. Bunun səbəbləri müxtəlifdir. Həmin iaşə obyektləri yol kənarlarında tikilir və əksəriyyətinin avtoparkı yoxdur. Bilirik ki, yol kənarında saxlanılan avtomobilləri Bakı Nəqliyyat Agentliyi tərəfindən cərimə tətbiq olunur.

Müştəri bir obyektə gedərkən məcbur olub avtomobilini yolun kənarında saxlayır. Nəticədə onun avtomobili cərimələnir və həmin müştəri bir daha həmin obyektə getmək istəmir. Belə olan təqdirdə sahibkar müştəri itirmiş olur. Bakıdakı obyektlərin yarıdan çoxu köhnə yaşayış binalarının altında yerləşir. Həmin binaların isə avtodayanacaqları yoxdur. Müştəri bu binaların qarşısında maşın saxlaya bilmədiyinə görə həmin obyektlərə girmədən çıxıb gedir.

Digər bir səbəb odur ki, sahibkarlar obyektlərinin dəyərdən düşməsini istəmədikləri üçün icarə qiymətlərini baha qoyurlar. Tutalım, bir obyektin satış qiyməti 500 min manatdır və sahibkar bu qiymətin 0,5%-i həcmində icarə haqqı müəyyən edir. Bu zaman onun icarə haqqı olur 2 500 manat. Bu qiymətə isə icarədarların gücü çatmır. Əgər sahibkar həmin obyekti 1 000 manata icarəyə versə, bu zaman gərək onun obyektinin qiyməti 200 min manata düşsün. Bu isə sahibkarlara sərf etmir. Sahibkar icarə qiymətini yüksək göstərməklə öz obyektini dəyərdə saxlayır. Ona görə də bu gün ucuz qiymətə yaxşı obyekt tapmaq çox çətindir. Lakin düşünürəm ki, hazırda tikilməkdə olan bir sıra binalar istifadəyə verildikdən sonra obyektlərin sayı artacaq və buna görə də icarə qiymətlərində ciddi enmələr müşahidə olunacaq".

"Paytaxtın mərkəzi küçələrində obyektlərin 1 kvadrat metrə görə icarə qiymətləri 30 manatdan 100-150 manata qədər dəyişir. Paytaxtın ətraf əraziləri ilə müqayisə aparsaq, tutalım, mərkəzdə 10 min manata icarəyə verilən obyektin qiyməti Masazırda 500 manata olduğunu görə bilərik", - deyə ekspert əlavə edib.

"Property” qiymətləndirmə şirkətinin direktoru Pərviz Qulami də obyektlərin icarə qiymətində ərazilər və təyinatlar üzrə dəyişikliklərin fərqli olduğunu bildirib:

"Obyektlərin icarə qiymətində azalma və ya artımın olması ilk növbədə o obyektin yerləşmə zonasından və iqtisadi təyinatından asılıdır. Məsələn, şəhərin ən aktiv yerləri olan "28 may” metrosunun ətrafı və "Nizami” küçəsində obyektlərin icarə qiymətlərində ucuzlaşma yoxdur. Çünki həmin ərazilərdə yerləşən kafe və restoranlara, geyim mağazalarına kifayət qədər insan axını var. Nəticədə icarədarlarla icarəyə verən arasında problem yaşanmır. Amma mərkəzdən uzaq ərazilərdə, məsələn tikinti materialları satılan obyektlərdə mövsümlə əlaqəli olaraq alver zəiflədiyi üçün icarədarlar sahibkardan icarə haqqının aşağı endirilməsini tələb edirlər. Buna görə də bu tip obyektlərin icarə qiymətində müəyyən azalmalar nəzərə çarpa bilər. Şəhərin müxtəlif ərazilərinə görə və qeyri-yaşayış sahələrinin təyinatından asılı olaraq bəzi obyektlərin icarə haqqlarında müəyyən azalmaların olması mümkündür. Bəzi obyektlərdə isə ümumiyyətlə qiymət azalması yoxdur".