Bakıda ən bahalı obyektlər bu rayonlardadır: Qeyri-yaşayış bazarında son vəziyyət (MÜSAHİBƏ)

Bu tendensiya Azərbaycanda biznes sferasının inkişafı ilə əlaqələndirilir. Yəni, ölkədə biznes fəaliyyətinin genişlənməsi obyekt bazarına təsirsiz ötüşmür və nəticədə qiymətlərin yuxarıya doğru dəyişməsini şərtləndirir. 

Lakin əmlak bazarında qiymət sıçrayışının başqa səbəbləri də var. 

Qaynarinfo həmin səbəblər, həmçinin əmlak bazarının hazırki durumu və mövzu ilə bağlı digər əhəmiyyət kəsb edən məsələlər barədə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucla söhbətləşib.

Həmin müsahibəni təqdim edirik:

- Qeyri-yaşayış sahələri daşınmaz əmlak bazarında ölkə iqtisadiyyatı inkişaf etdikcə hər zaman prioritet istiqamət olub. Daşınmaz əmlakın təsnifatında qeyri-yaşayış sahələri ölkə iqtisadiyyatı üçün xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Bu istiqamətdə əsasən ictimai iaşə və ticarət obyektləri fəaliyyət göstərir. Həmin obyektlər son 10 ildə daha çox qiymət artımına məruz qalıb. Bu isə ölkədə iqtisadi inkişaf, eləcə də biznesin, topdan və pərakəndə satışın genişlənməsi ilə bağlıdır.

Hazırda alqı-satqı və icarə bazarında vəziyyəti orta səviyyədə qiymətləndirmək olar. Çox böyük fəallıq müşahidə olunmur, lakin alqı-satqı əməliyyatları davam edir. İcarə bazarında pandemiya dövründə müəyyən passivlik hökm sürsə də, sonrakı illərdə hər il əvvəlki dövrlə müqayisədə iqtisadi fəallıq artıb, dövlət büdcəsi böyüyüb və iqtisadi güc genişlənib. Bu da qeyri-yaşayış sahələrinə tələbatın artmasına səbəb olub.

Ümumilikdə son 5 ilin statistikasına nəzər yetirsək, bazarda çox yüksək aktivlik görünmür. Lakin investisiya baxımından alternativ imkanların məhdudluğu daşınmaz əmlak bazarını prioritet istiqamətə çevirir. Buna görə də həm qeyri-yaşayış, həm də yaşayış sahələrinə maraq qiymət artımına təsir göstərir.

 

 

- Qeyri-yaşayış sahələrinin icarə qiymətini müəyyənləşdirən əsas 5 meyar var: vitrinlərin olması, küçəyə çıxışın olması, obyektə giriş-çıxışın rahatlığı, ətrafdakı obyektlərin uyğunluğu və həmin ərazidə konkret fəaliyyət istiqaməti üzrə tələbatın mövcudluğu. Sonuncu vacib amil isə obyektin qarşısından keçən insanların statistikasıdır. Bu amillər obyektin əhəmiyyətini və qiymətini formalaşdırır. Sahibkarlar adətən xronometraj üsulu ilə obyektin uyğunluğunu yoxlayırlar. Məsələn, obyektin qarşısından bir saat ərzində daha çox insan keçirsə, bu, gələcəkdə daha yüksək gəlir əldə etmək imkanının göstəricisidir. Vitrinin olması məhsulların görünməsini təmin edir, yol kənarında yerləşmə isə obyektin daha geniş auditoriyaya açıq olmasına şərait yaradır.

- Obyektlərin sahələrinin ölçüsü də qiymətə təsir edir. Elə fəaliyyət növləri var ki, böyük sahəli obyekt tələb olunur, elələri də var ki, kiçik sahə kifayətdir. Bəzi iş yerləri üçün isə yola yaxınlıq o qədər də aktual deyil. Məsələn, ofislər, uşaq bağçaları və ticarətlə məşğul olmayan digər sahələr üçün əsas amil fərqli ola bilər. Qeyri-yaşayış sahəsinin spesifikası və təyinatı onun fəaliyyət istiqaməti ilə birbaşa bağlıdır.

 

- Ümumilikdə qeyri-yaşayış sahələrinin həm satış, həm də icarə qiymətləri satış dəyəri yüksək olan ərazilərdə baha, aşağı olan ərazilərdə isə ucuz olur. Bu, rayonun prestiji və infrastrukturunun inkişaf səviyyəsi ilə bağlıdır.

Əsasən Səbail, Yasamal, Nərimanov və Nəsimi rayonlarında qeyri-yaşayış sahələrinin həm satış, həm də icarə qiymətləri daha yüksəkdir. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti tərəfindən aparılan hesablamalara əsasən, Səbail rayonunda orta satış qiyməti 8200 manat, Yasamalda 7700 manat, Nərimanovda 5250 manat, Nəsimidə isə 5200 manat müəyyən edilib. Qeyd edim ki, bunlar maksimum deyil, orta qiymətlərdir.

Məsələn, "Torqovı” adlanan və Bakının mərkəzi hesab olunan Nizami küçəsində elə obyektlər var ki, bir kvadratmetrinin satış qiyməti 50 min manata təklif olunur. Bəzi qeyri-yaşayış sahələrində bu rəqəm 30–35 min manat civarındadır. Gəlirliliyi yüksək olan kiçik obyektlərdə isə icarə qiyməti bir kvadratmetr üçün 300–400, bəzi hallarda 500 manata qədər yüksələ bilir.

Ümumilikdə baha ərazilərdə icarə qiymətləri hazırda bir kvadratmetr üçün 150–250 manat civarında dəyişir. Tanınmış və brendləşmiş obyektlərdə isə həm yerləşmə, həm müştəri tanınması, həm də qeyd etdiyimiz 5 əsas meyarın uyğunluğu icarə dəyərlərinin daha yüksək olmasına səbəb olur.

- Obyekt seçimi ilk növbədə fəaliyyət sahəsi ilə uyğun olmalıdır. Sahibkar əvvəlcə hansı istiqamətdə fəaliyyət göstərəcəyini müəyyən etməli, daha sonra həmin ərazidə bu fəaliyyətə nə qədər tələbat olduğunu araşdırmalıdır.

Məsələn, bir neçə aptekin olduğu ərazidə əlavə aptek açmaq uğur qazanma ehtimalını azalda bilər. Obyekt seçərkən rəqabətin zəif, lakin alıcılıq qabiliyyətinin güclü olduğu yerlər müəyyən edilməlidir. Xronometraj aparılmalı, dayanacaq imkanları və giriş-çıxış rahatlığı qiymətləndirilməlidir.

Magistral yol kənarında yerləşən, lakin yaxınlıqda park imkanı olmayan obyektlər müştəri itkisinə səbəb ola bilər. Eyni zamanda, illərlə eyni istiqamətdə fəaliyyət göstərərək brendləşmiş obyektin qarşısında oxşar biznes qurmaq ciddi çətinliklər yarada bilər.

İqtisadi baxımdan istənilən fəaliyyət üçün bazar araşdırması aparmaq zəruridir. Qiymətləndiricilər həm daşınar, həm daşınmaz əmlakı, müəssisə və xidmətləri qiymətləndirə, eyni zamanda konkret ərazidə icarə qiymətlərini, rəqibləri və alıcı kütləsini təhlil edə bilirlər. Sahibkar qərar verməzdən əvvəl bu araşdırmalara əsaslanmalıdır.

Sahibkarlara son olaraq tövsiyyə edərdim ki, bütün prosesləri qanun çərçivəsində və rəsmi müqavilə əsasında həyata keçirsinlər. Qanun çərçivəsində fəaliyyət gələcəkdə yarana biləcək hər hansısa bir problemin qarşısını alır.