Mənzil, obyekt, yoxsa torpaq? - "Banklar girov götürəndə əmlakdan çox arxasındakı biznesə baxırlar"

- Banklar təbii ki, kredit ayırarkən müştərilərdən girov olaraq tələb etdiyi əmlakların ilk növbədə likvidliyinə diqqət edirlər. Yəni, sabah kreditin qaytarılmasında hər hansı problem olarsa, bankın zərərlərini qarşılamaq üçün həmin əmlak daha qısa müddətdə necə realizə edilə bilər. Və yaxud, söhbət biznesdən gedirsə, həmin biznesi necə gəlirli biznesə çevirib, idarəetməsini bank öz himayəsinə götürərək necə onu problemdən çıxara bilər?! Banklar ilk növbədə buna diqqət yetirirlər.

Bundan əlavə əvvəllər, hansı ki, ölkədə problemli kredit portfelləri kifayət qədər artmışdı, həmin dövrdən sonra belə bir qərar qəbul olundu ki, banklar öz risklərini daha ciddi sığortalasın. Nəticədə indi banklar daha çox müştərilərin banklara təqdim etdiyi daşınmaz əmlaka yox, onun arxasında dayanan biznesə önəm verirlər və biznesin nə qədər riskli olub olmadığı müəyyənləşir və bundan sonra kredit vermək barədə qərar qəbul olunur.

- Banklar üçün prioritet əmlak həmişəki kimi, bilirsiniz ki, daha tez satılması mümkün olduğuna görə mənzillərdir, mənzillər banklar üçün daha arzuolunan əmlaklardır. Daşınmaz əmlakın bütün növləri prioritetdir, amma onların arasında likvidliyi daha çox olan əmlak mənzillərdir və bu baxımdan mənzillər digər obyektlərdən daha çox prioritet sayılır.

- Birinci sırada mənzildir, ikincisi sırada qeyri-yaşayış obyektləri, üçüncü sırada fərdi yaşayış evləri və ya villalar həyət evləridir. Bankların girov kimi istədiyi əmlaklar sırasında dördüncü sırada bizneslər, bağ sahələridir. Hal-hazırda bilirsiniz ki, bu sıralamanı pozan əsas amillərdən biri torpağın sürətlə bahalaşmasıdır. Bu baxımdan əgər biz prioriteti sırlama ilə sadaladıqda təbii ki, mənzil və fərdi yaşayış evləri və qeyri-yaşayış evləri ilə bərabər torpaq sahələrini də xüsusi olaraq qeyd etməliyik.

Eyni zamanda, bankların üstünlük verdiyi girovlardan biri də biznes strukturlarıdır. Məsələn, qeyri-yaşayış obyektləri, fəaliyyətdə olan və gəlir gətirən müxtəlif biznes növləri var. Həmin biznes növlərinin özünü birbaşa girov kimi qəbul etmək mümkün olmasa da, onun gəlirlərini hesablayaraq müvafiq obyekti biznesin strukturunu girov götürməklə kreditlər ayrılır.

 

- Daşınar əmlak bu prioritlər sırasında öndə getmir. Qurğular, daşınar əmlak, nəqliyyat vasitələri. Bunlar təbii ki, risk dərəcəsi daha çox olduğundan, yəni axırda prioritet sırasında yer tutur.

- Bilirsiz, bu suala birmənalı cavab vermək olmaz. Çünki həm hər bir bankın özünün spesifik yanaşması, həm də kreditin öz spesifikası var. Kənd təsərrüfatı təyinatlı kreditlərdə təbii ki, həm kənd təsərrüfatı avadanlıqları, həm qurğuları, həm kənd təsərrüfatı texnikaları girov kimi təklif olunur.

Avadanlıq, qurğu və texnikalar bir müddət əvvəl banklar tətəfindən az da olsa girov götürülürdü, lakin indi bank sektoru üçün müəyyən qaydalar tətbiq edilib ki, bank kredit üçün girov qəbul edirsə, həmin girovun 75%-i daşınmaz əmlak olmalıdır, yalnız 25%-i avadanlıq, qurğu və texnikaları ola bilər.

Qeyd edim ki, Qarabağda, 30 ildən sonra azad edilmiş ərazilərimizdə hazırda ciddi işlər aparılır, infrastruktur bərpa edilir. Həmin ərazilərdə bu işlərə minlərlə texnika cəlb edilib ki, həmin texnikaların mütləq əksəriyyəti hal-hazırda banklarda girovdur. Bununla da sahibkar və yaxud da orada çalışan şirkətlər həmin ərazilərə investisiya qoyuluşunda çox böyük dəstək almış olurlar.

Bu ərazilərdə istifadə olunan texnikalar istisna olmaqla, banklar texnika və qurğuları girov götürməyə o qədər də meylli deyillər. 

- Eyni zamanda, bağ sahələri, bilirsiniz ki, bağ sahələri də girov predmeti kimi bir çox hallarda çıxış edir. Amma burada, təbii ki, mütəxəssis olaraq mən belə fikirləşirəm ki, bağ sahələrinin özünün yox, məhz onların salındığı torpaq sahələri əsas girov predmeti kimi qəbul olunmalıdır və əgər ciddi şəkildə sahibkar həmin ərazilərdə biznes qurubsa, məhz həmin biznesə əsaslanaraq kredit verilməsi daha məqsədəuyğundur.

Bəli, əkin sahələri və əkin torpaqları banklar üçün girov predmeti kimi çıxış edir. Bizim bu istiqamətdə kifayət qədər qiymətləndirmələrimiz olubdur. Bildiyiniz kimi, Azərbaycanda, xüsusilə Bakı şəhərində və Abşeron yarımadasında torpaq sahələrinin qiyməti çox ciddi şəkildə artıb. Əgər daşınmaz əmlakın digər növlərində, məsələn mənzillərdə 15-20 faiz qiymət artımı, fərdi yaşayış evləri və qeyri-yaşayış sahələrində də ona yaxın artım olubsa, torpaq sahələrində qiymət artımı daha yüksək olub. Elə torpaq sahələri var ki, onların qiymətində hətta 50-100 faiz civarında qiymət artımı müşahidə olunur.

Torpaq sahəsi bildiyiniz kimi azalandır, insan sayı artdıqca torpaq sahələrinə ehtiyac böyüyür, genişlənir və o baxımdan torpağın qiyməti təbii ki, təbii olaraq artır. Yəni burada hər hansı bir süni qiymət artımından söhbət gedə bilməz. Ona görə də istər kənd təsərrüfatı, istər yaşayış təyinatlı və ya qeyri-yaşayış təyinatlı (sənaye, sahibkarlıq, turizm) torpaqlar olsun, təyinatından asılı olmayaraq torpaq sahəsinin girov predmeti kimi çıxış etməsi indi tez-tez baş verir. Bu da təbii ki, torpağın qiymətin və likvidliyinin artması ilə bağlıdır.

- Mal qalıqları adətən banklar tərəfindən o zaman girov götürülür ki, bankların daim əməkdaşlıq etdiyi partnyorlarına, həm də risksiz partnyor hesab etdiyi təşkilatlara, şirkətlərə kredit xətləri ayrılması lazım olur. Bu zaman təbii ki, girov da o qədər böyük önəm daşımır, formal xarakter daşıyır və mal qalıqları girov qismində çıxış edir. Beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına görə hərəkətdə olan, yəni sayı dəyişən mal qalıqları girov predmeti kimi çıxış edə bilməz. Yəni əgər anbardan mal qalığının sayı dəyişirsə, bu artıq onun girov predmeti kimi çıxış etməsinə imkan yaratmır.

Təbii ki, nəzərə alsaq ki, həmin anbara yeni mallar da əlavə olunur və nəticədə bir qədər fərqli vəziyyət yaranır. Amma yenə də deyirəm ki, sayı dəyişən mal qalıqları girov predmeti kimi çıxış etməməlidir. Burada bir amili də qeyd edək ki, ümumiyyətlə girov özü hərəkətsiz və dəyişməz varlıqdır. Yəni tutaq ki, əgər biz fərdi yaşayış evini girov qoyursa, biz bilirik ki, onun yeri dəyişmir. Yəni daşınmaz əmlak olduğuna görə bir yerdədir və yaxud da ki, hər hansı bir nəqliyyat vasitəsi girov qoyursa, o nəqliyyat vasitəsi düzdür, müəyyən qədər risklidir, hərəkətdədir, amma yenə də o dəyişikliyə uğramır. Yəni həmin nəqliyyat vasitəsində köhnəlmə olsa da, azalma dəyişmə baş vermir. Amma mal qalıqları daim dəyişən girov predmetidir və bu baxımdan dəyişdiyinə görə onun girov kimi çıxış etməsi risklidir.

Hərçənd yenə deyirəm, bunu hər bir bank qəbul etmir. Mal qalıqları adətən böyük banklarda girov predmeti kimi qəbul olunur. Bu halda banklar əmin olurlar ki, qarşı tərəf  maliyyə əməliyyatlarında hər hansı bir uğursuzluğa düçar olmayacaq və son nəticədə onların ayırdığı kredit xətti sözügedən biznesin inkişafına səbəb olacaq. Nəticədə mal qalıqlarının girov predmeti kimi götürülməsi ciddi risk yaratmır, yalnız bu halda mal qalıqları girov kimi qəbul olunur.

- Müəllif hüququ, icarə hüququnu girov kimi təqdim etmək beynəlxalq praktikada var. Bizim bəzi banklarımız da təbii ki, belə hüquqların girov predmeti kimi çıxış etməsini qəbul edirlər. Amma yenə də yanaşma əvvəlki kimi olaraq qalmaqdadır ki, banklar daha çox daşınmaz əmlakın, yəni gözlə görülən girov predmetinin mövcud olmasına önəm verirlər. Bu daha az risklidir və bu baxımdan bankları da başa düşmək olar.

Yəni qonşu dövlətlərdə, məsələn Türkiyədə, iqtisadi inkişaf dövründə, dövlət büdcəsi, ölkə iqtisadiyyatı genişləndiyi zaman bir çox hallarda sahibkarlara girovsuz kreditlər ayrılırdı və bu da təbii ki, onların iqtisadi inkişafı üçün çox ciddi dəstək idi. Amma təəssüflər olsun ki, bundan düzgün olmayan istiqamətdə istifadə edən edənlər də oldu və milyardlarla məbləğdə geri qaytarılmayan kreditlərin meydana gəlməsinə səbəb oldu.

Bu da ölkənin bank sektoruna ciddi zərər vurdu, inflyasiyanın meydana gəlməsinə,  türk lirəsinin qiymətdən düşməsinə səbəb oldu. Türk iqtisadiyyatı bu ağrını, bu çətinliyi indi də yaşamaqda davam edir. Ona görə hesab edirəm ki, təşviqlər və sahibkarın dəstəklənməsi sahibkarlara daha geniş şərait yaradılması, əsasən bürokratik əngəllərin aradan qaldırılması və hüquqi müstəvidə geniş imkanların açılması ilə baş verməlidir.

- Banklar bunu özləri daxili əsasnaməyə və daxili prosedurlara uyğun olaraq müəyyən edir. Bu mövzu ilə bağlı hər bankın öz yanaşması ola bilər. Eyni zamanda banklar üçün kredit ayrılan partnyorların nə qədər dayanıqlı olması, onların qurduğu biznesin gəlirli olması da burada öz rolunu oynayır.

Bakı ətrafında qeyd etdiyiniz 1,5 dəfəlik nisbət müəyyən olunur. Regionlara isə banklar adətən ehtiyatla yanaşırlar. Çünki bilirsiniz ki, Azərbaycanda regionlarda biznes və ümumiyyətlə infrastruktur Bakıya və Bakıətrafı rayonlara nisbətən daha az inkişaf edib. Nəticədə regionlarda bu nisbət 1,7-1,8 təşkil edir. Yəni ayrılan kreditin 1,7-1,8 misli dəyərində girov tələb edilir.

- Girov üçün nəzərdə tutulan əmlakın olmaması və yaxud risklərin nəzərə alınmaması, bankların ehtiyatsız davranışı, banklara, son nəticədə isə ölkə iqtisadiyyatına və dövlətə də ziyandır. Hesab edirəm ki, banklar öz risklərini ciddi şəkildə nəzərə almalıdırlar. Elə qiymətləndiricinin də başlıca funksiyalarından biri məhz həmin riskləri həm bank üçün, həm sahibkar üçün eyni dərəcədə götür-qoy edib real situasiyanı müəyyən etməkdir.

Qiymətləndiriciyə hər hansı bir əmlakı qiymətləndirərkən, buna kompleks şəkildə yanaşmalıdır. Yəni həm bankın riskləri nəzərə alınmalıdır ki, gələcəkdə hər hansı bir problem baş verməsin, yəni həm mövcud bazar situasiyası, bazar dəyərləri nəzərə alınmalıdır. Eyni zamanda, həm də sahibkarın təqdim etdiyi əmlakın real dəyəri və sahibkarın maraq və mənafeləri də təbii ki, tapdanmamalıdır və nəzərə alınmalıdır.

Çünki yəni hər hansı bir əmlakın real bazar dəyərinin yarısını bazar dəyəri kimi təqdim edib – «bankların risklərini qoruyuram» deyərək ədalətsiz davranmaq düzgün deyil. Eyni zamanda, əmlakın bugünkü dəyərini tam heç bir ehtiyat gözlənilmədən heç bir risklər nəzərə alınmadan müəyyənləşdirib, gələcək perspektivləri və riskləri nəzərə almamaq da peşəkar yanaşma deyil.

Bu baxımdan hesab edirəm ki, bütün növ girov predmetlərində ciddi şəkildə təhlil aparılmalıdır. Bu, həm bankın müvafiq risklərini müəyyən edən departamentləri tərəfindən, həm də qiymətləndirici şirkətlər tərəfindən ciddi şəkildə araşdırılmalıdır. Çünki bu istiqamətdə yaranmış istənilən problem son nəticədə Azərbaycan iqtisadiyyatına zərbə vura bilər.