Hazırda Bakı və bölgələrdə müxtəlif şirkətlər tərəfindən tikilən hündürmərtəbəli binalardan mənzil alan şəxslər onlarla bağlanan müqavilələrin şərtləri ilə bağlı narazılıqlarını dilə gətirirlər. Vətəndaşlar bildirirlər ki, bir çox hallarda şirkət və MTK-lar müqavilələrə onların hüquqlarını məhdudlaşdıran, MTK-nın isə səlahiyyətlərini genişləndirən sərt bəndlər daxil edirlər. Bəzi hallarda isə şirkətlər yaranan mübahisələr zamanı məhz həmin bəndlərə istinad edirlər.

Xüsusilə daxili kredit qaydaları ilə mənzil alan vətəndaşların bu şərtlərdən daha çox əziyyət çəkdiyi bildirilir. Onların sözlərinə görə, aylıq ödənişin gecikdirilməsi bəzi hallarda əlavə faiz və ya cərimələrlə nəticələnir.

Bəs qanunvericiliyə əsasən MTK ilə vətəndaş arasında bağlanan müqavilə hansı şərtləri özündə əks etdirməlidir? MTK-nın müqavilədə özünə birtərəfli üstünlük verən şərtlər müəyyən etməsi qanunidirmi? Vətəndaş belə müqaviləni imzaladıqdan sonra hüquqlarını necə müdafiə edə bilər?

Məsələn, müqavilədə MTK-nın layihəni və hüquqi şərtləri dəyişə biləcəyi, payçının buna etiraz edə bilməyəcəyi, MTK-nın “əlavə şərtlərin icrasını” tələb edə biləcəyi, 60 günlük gecikmə zamanı müqaviləyə birtərəfli xitam verilə biləcəyi, mənzilin təhvil tarixinin göstərilmədiyi, iki aylıq gecikmə zamanı mənzil üzrə bütün hüquqların MTK-ya keçdiyi, imtina halında 20 faiz cərimə, aylıq kirayə, kredit faizi və bütün xərclərin tələb edilə biləcəyi, həmçinin payçının öz hüquqlarını yalnız MTK-nın razılığı ilə başqa şəxsə ötürə biləcəyi qeyd olunursa, bu müddəalar qanuna uyğundurmu?

Əgər MTK-ların belə hüquqları varsa, bu halda vətəndaşların hüquqları nədən ibarətdir?

Qaynarinfo mövzunu Azərbaycan İstehlakçılar Şurasının sədri, vəkil Roman Qaraşovla müzakirə edib.

MTK-nın birtərəfli dəyişiklik hüququ

- Roman bəy, MTK-ların layihəni, hüquqi şərtləri və digər tələbləri birtərəfli dəyişmək hüququnun olması qanunidirmi?

- Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müqavilə azadlığına dair 390-cı maddəsi tərəflərə müqavilənin məzmununu müəyyən etmək imkanı versə də, bu azadlıq imperativ hüquq normaları, vicdanlılıq prinsipi və standart müqavilə şərtlərinə dair məhdudiyyətlərlə çərçivələnir. Xüsusilə Mülki Məcəllənin 420-ci maddəsində standart müqavilə şərtləri üzrə müqaviləni hazırlayan tərəfə həddindən artıq üstünlük verən, digər tərəfin hüquqi vəziyyətini əsassız ağırlaşdıran və ya vəd olunmuş işi birtərəfli dəyişmək imkanı yaradan müddəaların etibarsızlığı məsələsi nəzərdə tutulur. Buna görə “MTK istənilən vaxt layihəni dəyişə bilər, payçı etiraz edə bilməz” kimi ümumi, qeyri-müəyyən və sərhədsiz müddəalar ciddi hüquqi risk daşıyır. Mənzil Məcəlləsinin 113.1-ci maddəsinə əsasən kooperativ üzvünə ayrılan mənzilin dəqiq ölçüləri, mərtəbəsi, yerləşməsi və digər göstəriciləri müəyyən edilməli, plan-cizgisi qərara əlavə olunmalıdır. Bu baxımdan mənzilin sahəsi, planı, yerləşməsi və digər mühüm xüsusiyyətləri MTK-nın istədiyi vaxt sərbəst dəyişə biləcəyi adi texniki detallar kimi qiymətləndirilə bilməz.

“Payçı etiraz edə bilməz” bəndinin hüquqi qüvvəsi

- Bəs müqavilədə payçı ilə bağlı “etiraz edə bilməz” formasında məhdudlaşdırılma hüquqi qüvvəyə malikdirmi?

- “Payçı etiraz edə bilməz” müddəası da vətəndaşı qanunla verilmiş hüquqlardan, o cümlədən məhkəməyə müraciət etmək, zərərin əvəzini tələb etmək, müqavilənin etibarsız və ya ədalətsiz şərtini mübahisələndirmək imkanından məhrum edə bilməz. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsi hər kəsin hüquq və azadlıqlarının məhkəmə müdafiəsinə təminat verir. Münasibət istehlakçı münasibəti kimi qiymətləndirilirsə, “İstehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqqında” Qanunun 16-cı maddəsinə görə də qanunla istehlakçıya verilmiş hüquqları məhdudlaşdıran müqavilə şərtləri etibarsız hesab edilə bilər. Deməli, müqavilənin imzalanması qanuna zidd müddəaya avtomatik hüquqi qüvvə vermir və vətəndaşın öz hüquqlarından qabaqcadan imtina etməsi kimi qəbul oluna bilməz.

Mənzilin təhvil müddətinin göstərilməməsi

-Roman bəy, əgər müqavilədə mənzilin konkret təhvil tarixi göstərilmirsə, MTK-nın vətəndaş qarşısında təhvil öhdəliyi necə müəyyən edilir? Belə halda MTK mənzili qeyri-müəyyən müddət ərzində təhvil verməyə bilərmi?

- Müqavilədə mənzilin konkret təhvil tarixinin göstərilməməsi də MTK-nın mənzili qeyri-müəyyən müddət ərzində təhvil verməmək hüququnun yaranması demək deyil. Mülki Məcəllənin 427-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra müddəti müəyyən edilməyibsə və onu müqavilənin məzmunundan və digər hallardan dəqiq müəyyən etmək mümkün deyilsə, borclu öhdəliyi ağlabatan müddətdə icra etməlidir. Ağlabatan müddətin müəyyən edilməsində tikintinin faktiki vəziyyəti, müqavilənin bağlandığı tarix, ödənişlərin tamamlanması, tikinti qrafiki, binanın istismara qəbul vəziyyəti və tərəflər arasındakı yazışmalar nəzərə alına bilər. Bu səbəbdən MTK “müqavilədə tarix yoxdur” arqumenti ilə təhvil öhdəliyindən müddətsiz yayınmaq imkanına malik deyil. Əksinə, Mülki Məcəllənin standart şərtlərə dair normaları müqaviləni hazırlayan tərəfin öz öhdəliyini qeyri-müəyyən və ya tənasübsüz uzun müddətə təxirə salmasına da hüquqi məhdudiyyət qoyur.

Gecikmiş ödənişlərə görə faiz və cərimələr

-Vətəndaşın aylıq ödənişini gecikdirməsinə görə MTK tərəfindən əlavə faiz və ya cərimə tələb edilməsi qanunla necə tənzimlənir? MTK istənilən məbləğdə cərimə tətbiq edə bilərmi?

-Vətəndaşın ödənişi gecikdirməsinə görə MTK-nın faiz tələb etməsi məsələsində isə ilk növbədə tələb olunan məbləğin hüquqi təbiəti müəyyən edilməlidir. Qanuni gecikmə faizi ilə müqavilə üzrə penya eyni anlayış deyil.

Mülki Məcəllənin 445.7-ci maddəsinə əsasən müqavilədə başqa qayda nəzərdə tutulmayıbsa, pul öhdəliyinin gecikdirilməsinə görə gecikdirilmiş məbləğdən illik 5 faiz tələb oluna bilər. Əgər MTK bundan fərqli olaraq, məsələn, hər ay üçün ayrıca faiz və ya penya tələb edirsə, bunun müqavilədə yazılı, aydın və müəyyən formada nəzərdə tutulması vacibdir.

Mülki Məcəllənin 462 və 463-cü maddələri dəbbə pulu və penyanın müqavilə ilə müəyyən edilməsinə imkan versə də, belə razılaşmanın yazılı olması tələb edilir. Bununla yanaşı, Mülki Məcəllənin 467-ci maddəsinə görə tənasübsüz dərəcədə yüksək dəbbə pulu məhkəmə tərəfindən azaldıla bilər. Ona görə vətəndaşın bir neçə günlük gecikməsinə görə yüksək maliyyə məsuliyyəti nəzərdə tutulduğu halda, MTK-nın aylarla və ya illərlə təhvil gecikməsinə görə heç bir məsuliyyət daşımaması müqavilə balansı, vicdanlılıq və standart şərtlərin etibarlılığı baxımından ayrıca qiymətləndirilməlidir.

Vətəndaşların müqavilə imzalamazdan əvvəl diqqət etməli olduğu məqamlar

- Vətəndaşlar MTK ilə müqavilə imzalamazdan əvvəl hansı bəndlərə xüsusi diqqət etməlidirlər? Onların müqavilənin hansısa bəndinin dəyişdirilməsini tələb etmək hüququ varmı?

Ümumiyyətlə, vətəndaşlar MTK ilə müqavilə imzalamazdan əvvəl sənədin yalnız qiymət və ödəniş hissəsinə deyil, hüquqi nəticə yaradan bütün bəndlərinə diqqət etməlidirlər.

Müqavilədə mənzilin dəqiq ünvanı, mərtəbəsi, sahəsi, planı, təhvil vəziyyəti, təhvil tarixi, ödəniş qrafiki, gecikmə halında hər iki tərəfin məsuliyyəti, sahə fərqi yarandıqda hesablaşma qaydası, layihəyə dəyişiklik edilməsinin əsasları, fors-major halları, müqavilədən çıxma və ödənilmiş vəsaitin geri qaytarılması mexanizmi aydın göstərilməlidir. MTK-nın “layihəni və qiyməti dəyişmək”, “təhvil müddətini uzatmaq”, “payçı etiraz edə bilməz”, “MTK məsuliyyət daşımır” kimi birtərəfli müddəaları xüsusi diqqətlə yoxlanılmalıdır.

Vətəndaşın müqavilənin bəndlərini dəyişmək hüququ da var. Mülki Məcəllənin 390-cı maddəsində nəzərdə tutulan müqavilə azadlığı yalnız MTK-ya deyil, müqavilənin hər iki tərəfinə aiddir. Vətəndaş müqavilə imzalanmazdan əvvəl istənilən bəndin dəyişdirilməsini, çıxarılmasını və ya daha dəqiq redaksiyada yazılmasını təklif edə bilər. Mülki Məcəllənin 417.3-cü maddəsinə əsasən tərəflərin ayrıca razılaşdırdıqları fərdi şərtlər standart müqavilə şərtlərindən üstün tutulur.

Buna görə MTK-nın təqdim etdiyi sənəd “hazır müqavilədir, heç bir bənd dəyişmir” yanaşması hüquqi baxımdan vətəndaşın danışıqlar aparmaq hüququnu aradan qaldırmır.

Praktik baxımdan ən düzgün yanaşma müqaviləni imzalamazdan əvvəl hüquqşünasa təqdim etmək, riskli bəndləri dəyişmək və bütün mühüm öhdəlikləri şifahi deyil, yazılı şəkildə müqaviləyə daxil etdirməkdir. Mənzil alışı uzunmüddətli və yüksək məbləğli hüquqi münasibət olduğuna görə bir cümləlik qeyri-müəyyən müddəa sonradan illərlə davam edən mübahisənin əsasına çevrilə bilər.

Günay İlqarqızı