Prezident İlham Əliyev Milli Məclisin iyulun 14-də qəbul etdiyi Torpaq Məcəlləsində, Mülki Məcəllədə və “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanunda dəyişiklik edilməsi barədə qanunu təsdiqləyib.

Dəyişikliklə Azərbaycanda dövlət mülkiyyətində olan əmlakın, o cümlədən dövlət torpaqlarının qarşılıqlı razılıq əsasında xüsusi mülkiyyətdə olan əmlakla, o cümlədən torpaq sahələri ilə dəyişdirilməsinin hüquqi əsası yaradılıb.

Yeni mexanizmin praktikada necə tətbiq olunacağı, dövlət əmlakının real bazar dəyərinin necə müəyyənləşdiriləcəyi və dövlət torpaqlarının özəl torpaqlarla dəyişdirilməsinin daşınmaz əmlak bazarına mümkün təsirləri maraq doğurur.

Qaynarinfo mövzu ilə bağlı Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc ilə həmsöhbət olub.

Ekspert bildirib ki, yeni dəyişikliklər qiymətləndirmə sektoru üçün yeni imkanlar yaradır:

“Bu yenilik, yəni Milli Məclisin iyulun 14-də qəbul etdiyi Torpaq Məcəlləsində, Mülki Məcəllədə, o cümlədən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanunda dəyişikliklərlə bağlı cənab Prezidentin yekun qərarı qiymətləndirmə sektoru üçün yeni imkanların açılmasına və yeni perspektivlərin yaranmasına səbəb olacaq. Bildiyiniz kimi, əvvəllər dövlət mülkiyyətində olan hər hansı torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsi ilə bağlı müvafiq normativ sənədlərdə konkret müddəa yox idi. İndi isə dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi özəl sektorda fəaliyyət göstərən sahibkara məxsus torpaq sahəsi ilə dəyişdirilə və ya satıla bilər. Bütün bunlar, təbii ki, qiymətləndirmə prosesi əsasında həyata keçiriləcək. Bu proses peşəkar qiymətləndiricilər tərəfindən bazar qiyməti nəzərə alınmaqla aparılacaq.

Bu, həqiqətən də qiymətləndiricilərin qiymətləndirmə portfelinin genişlənməsi, eyni zamanda ölkədə sahibkarlığın inkişaf etdirilməsi, xüsusilə də kənd təsərrüfatı sahəsində məhsuldarlığın artırılması istiqamətində müsbət imkanlar yaradan bir addım kimi qiymətləndirilməlidir”.

Torpaq mübadiləsi tərəflərin razılığı əsasında aparılacaq

Vüqar Oruc dövlət əmlakının özəl əmlakla dəyişdirilməsi zamanı hər iki tərəfin razılığının vacib olduğunu vurğulayıb:

“Burada hər iki tərəfin razılığı olmalıdır. İstər özəl mülkiyyətçi, istərsə də dövlət adından çıxış edən qurum razı olduqdan sonra torpaq mübadiləsi həyata keçirilə bilər. Xüsusilə qeyd edilməli məsələ budur ki, tərəflərin razılığı olmadan hər hansı alqı-satqı və ya mübadilə prosesi həyata keçirilə bilməz.

Bu dəyişiklik, əsasən, bəzi hallarda torpaq sahələrindən daha səmərəli istifadə edilməsinə, eləcə də kifayət qədər səmərəli istifadə olunmayan torpaq sahələrinin dövlət mülkiyyətində dondurulub saxlanılmasının qarşısının alınmasına xidmət edir. Bu baxımdan, ümumi proses ölkədə torpaqla birbaşa bağlı olan kənd təsərrüfatı və sahibkarlığın inkişafı üçün çox mühüm mərhələdir”.

Dövlət əmlakının qiymətləndirilməsi necə aparılmalıdır?

Ekspert dövlət torpaqlarının qiymətləndirilməsi zamanı bazar məlumatlarına çıxışın vacib olduğunu bildirib:

“Məsələn, bu qanunla bağlı Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti olaraq bizim də təşəbbüsümüz olub. Biz təklif edirdik ki, bazar dəyəri müəyyən edilərkən qiymətləndirici yalnız bazar məlumatlarına əsaslansın. Qanunda belə bir müddəa var idi ki, qiymətləndirici sonuncu dəfə həmin ərazidə həyata keçirilmiş alqı-satqı faktını əsas götürməlidir. Biz isə təklif etmişdik ki, qiymətləndiriciyə müvafiq məlumat bazalarına giriş imkanı verilsin və o, həmin məlumatları özü araşdırdıqdan sonra müvafiq qərar qəbul etsin.

Çünki qiymətləndirmə fəaliyyəti müstəqil yanaşma tələb edir. Beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına, o cümlədən milli qiymətləndirmə standartlarına əsasən, qiymətləndirmə fəaliyyəti və onun nəticəsi digər qurumların müdaxiləsindən kənar olmalıdır. Qiymətləndirici sırf bazar məlumatları əsasında öz rəyini, qərarını və nəticəsini formalaşdırmalıdır”.

Qiymətləndirmədə hansı dövrün satışları əsas götürüləcək?

Vüqar Oruc qiymətləndiricilərin hansı dövrə aid bazar məlumatlarından istifadə etməli olduğunun da dəqiqləşdirilməsinin vacib olduğunu deyib:

“Biz təklif etmişdik ki, qiymətləndiriciyə açıq giriş imkanı verilməklə yanaşı, hansı məlumatların əsas kimi götürülə biləcəyi də qanunda öz əksini tapsın. Yəni sistemdə olan məlumatların hansı dövrü əhatə etdiyi dəqiq müəyyən edilməlidir. Məsələn, son üç ay ərzində həmin ərazidə baş vermiş satışlar əsas götürülə bilər, yaxud son altı ayın məlumatlarından istifadə oluna bilər. Çünki elə ərazilər ola bilər ki, orada ümumiyyətlə satış baş verməsin. Belə olan halda hansı məlumat əsas götürüləcək?

Yaxud satış baş verib, amma kifayət qədər uzun müddət əvvəl həyata keçirilib. Azərbaycanda bazar dinamikdir və qiymətlər tez-tez dəyişir. Tutaq ki, üç il əvvəl həmin ərazidə satış baş verib. Həmin satışın qiymətini bugünkü bazar qiymətləri ilə müqayisə etdikdə, arada 100 faizə qədər fərq yarana bilər”.

Qanunun tətbiqi zamanı müəyyən problemlər yarana bilər

Ekspert yeni mexanizmin tətbiqi prosesində ortaya çıxa biləcək məsələlərin gələcəkdə yenidən müzakirə edilə biləcəyini qeyd edib:

“Xırda nüansları biz də qeyd etmişdik. Amma ümumilikdə bu qanunun əhəmiyyəti, iqtisadi proseslərə təsiri, qiymətləndiricilər üçün yaratdığı imkanlar və kənd təsərrüfatının inkişafına ehtimal olunan müsbət təsiri danılmazdır.

Sadəcə, müəyyən kiçik məsələlər var. Yəqin ki, gələcəkdə qanunun icrası zamanı bu problemlərlə qarşılaşdıqda onların yenidən müzakirə edilməsi və ya qanuna yeni dəyişikliklərin təqdim olunması mümkün olacaq. Hər halda, qeyd etdiyimiz bu məqamlar qiymətləndiricilərin fəaliyyəti zamanı qarşıya çıxa biləcək problemlərlə bağlıdır.

Ümid edirəm ki, gələcəkdə bu problemlərin həllində müvafiq dövlət qurumları qiymətləndiricilərə yardımçı olacaqlar. Yəni qiymətləndiricilərə Ədliyyə sisteminin məlumat bazasına giriş imkanı verilməlidir. Hər bir qiymətləndiricinin bu imkanının olması vacibdir ki, həmin məlumatlardan istifadə etməklə daha real dəyər müəyyən edə bilsin.

Eyni zamanda, dəqiqləşdirilməlidir ki, qanundan əlavə qəbul ediləcək normativ sənədlərdə həmin məlumatların hansı dövrü əhatə etməsi göstərilsin. Məsələn, son altı ayın qiymətləri, yoxsa daha əvvəlki dövrün qiymətləri əsas götürüləcək? Bütün bunlar, təbii ki, gələcəkdə iş prosesində nəzərə alınmalıdır”.

Dövlət torpaqlarının bazara çıxarılması qiymətlərə təsir göstərə bilər

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri dövlət torpaqlarının bazarda təklifinin artmasının torpaq qiymətlərinə müəyyən təsir göstərə biləcəyini bildirib:

“Daşınmaz əmlak bazarına və torpaq qiymətlərinə təsir məsələsinə gəlincə, təbii ki, mübadilə artdıqca torpaq bazarında aktivlik də artacaq. Bu cür hallar, xüsusilə strateji ərazilərdə yerləşən torpaq sahələrinin qiymətinə təsir göstərə bilər və qiymətlər arta bilər.

Dövlət mülkiyyətindən özəl mülkiyyətə keçid zamanı həmin torpaq sahələri artıq bazarda alqı-satqı subyektinə çevriləcək. Bu da torpaq sahələrinin bazarda təklifinin artmasına gətirib çıxaracaq.

Bütün hallarda torpağın qiymətindəki artım yalnız bu proseslə bağlı deyil. Ümumiyyətlə, torpaq daim qiyməti artan daşınmaz əmlak növlərindən biridir. Çünki ölkə əhalisinin sayı artır, tələbat yüksəlir, təsərrüfatlar bölünür, yeni ailələr qurulur və bütün bunlar torpaq sahələrinə olan tələbatı artırır.

Vətəndaşların sayının artması torpaq sahələrində sıxlığın getdikcə yüksəlməsinə və torpağa olan tələbatın artmasına səbəb olur. Bayaq qeyd etdiyim kimi, bu baxımdan, bütün proseslərə baxmayaraq, torpağın qiymətinin artması gözləniləndir.

Amma ehtimal olunur ki, bazarda dövlət torpaqları hesabına torpaq sahələrinin təklifi artacağı üçün müəyyən ərazilərdə qiymətlərin tənzimlənməsi və ya sabitləşməsi mümkün olsun”.

Günay İlqarqızı