Fevral devalvasiyasından sonra ölkənin mənzil bazarında durğunluq, eyni zamanda çaşqınlıq hökm sürməkdədir. Ekspertlər bildirirlər ki, əslində manatla bağlı baş verən bahalaşmadan sonra mənzil bazarında da eyni hal yaşanmalı idi. Ancaq mənzil bazarında gözlənilən bahalaşma baş vermədi. Ekspertlər bunun səbəblərini açıqlayıblar.
Ekspert Rəşad Əliyev musavat.com-a açıqlamasında daşınmaz əmlak bazarına təsir edən amillərdən də danışıb: “Daşınmaz əmlak bazarında baş verən prosesləri diqqətlə izləyirik. Bazarda likvidlik çox aşağı səviyyədədir, bu isə durğunluğa işarə edir. Belə şəraitdə adətən, qiymət dinamikasını ciddi qəbul etmirlər. Çünki real qiymətlər, real əməliyyatlarda təsbit olunan rəqəmlər əsasında müəyyən edilir və əməliyyatların azlığı təhlil aparmağa şərait yaratmır. Buna görə də son aylarda müşahidə etdiyimiz ancaq təklif qiymətlərindəki dəyişikliklərdi. Bunların isə reallıqla əlaqəsi azdır. Bazara hazırda müxtəlif amillər təsir göstərir. Ancaq ən ciddi təsir edən Mərkəzi Bank və bank sektorudur. Qəribə görünsə də, hələ heç vaxt daşınmaz əmlak bazarındakı durum Mərkəzi Bankın və kommersiya banklarının addımlarından bu qədər asılı vəziyyətə düşməyib. Dövlət ipoteka proqramının genişləndirilməsində qətiyyətli addımların olmaması, Mərkəzi Bank tərəfindən pul-kredit siyasətində manat kütləsinin sıxılması, kommersiya bankları tərəfindən manat kreditlərinin məhdudlaşdırılması daşınmaz əmlak bazarına kapital axınını məhdudlaşdırıb. Bu isə bazarda nəinki canlanmanın yaranmasına, hətta bazarın boğulmasına təsir edir”.
Ekspertin sözlərinə görə, həmçinin, pul vəsaitlərinin qıtlığı və kredit vəsaitlərinə əlçatanlığın məhdud olması bəzi insanları vəziyyətdən çıxış yolu kimi daşınmaz əmlakın satışına əl atmağa məcbur edir: “Bunu görmək istəyirsinizsə, saytlarda bağ evlərinin satışlarına diqqət yetirin. Hələ heç vaxt bazarda bu qədər yüksək keyfiyyət sinfinə aid olan zövqlü kotteclər və villalara rast gəlmək olmurdu. Onların bir çoxu xərc dəyərindən aşağı qiymətə satılır. Manat kreditləri ilə bağlı durum yaxşılaşdıqdan sonra bazarda “təcili satış” ilə olan əmlaklar azalacaq”.
R.Əliyev qeyd edib ki, hazırda manatın möhkəmlənmək ehtimalı ilə devalvasiya ehtimalları eynidir: “Neftin qiymətinin 70 dollar ətrafında olacağı təqdirdə, manat da sabit qalacaq. Manatın məzənnəsinin ciddi dəyişməsinin gözlənilmədiyi üçün bu amilin bazara təsir etmə imkanları gündəmdə deyil. Ümumiyyətlə milli valyutalar ciddi devalvasiyaya uğrayanda, qiymətlər qalxır. Daşınmaz əmlak bazarında da bu, belə olur. Bizdə də belə olmalı idi. Çünki əmanətlərdə və əllərdə külli miqdarda dollarlar var və onların nominal dəyəri manatla 33 faiz artıb. Yəni Azərbaycan vətəndaşlarının devalvasiya nəticəsində manat ifadəsində likvid aktivlərdəki ümumi kapitalı orta hesabla 15 faiz artıb. Əgər ümumi iqtisadiyyat üzrə əmanət normasını sabit saxlasaq, belə çıxır ki, daşınmaz əmlak bazarına potensial olaraq yönələ bilən kapitalın manat ifadəsi artıb. Bu amil devalvasiyadan sonra manat ifadəsində ən aşağısı 10 faizlik qiymət artımına səbəb olmalı idi. Ancaq bazarda mövcud olan gözləmə mövqeyi qiymət artımına imkan vermədi.
Daşınmaz əmlakın investisiya aləti kimi mövqeyi sarsıldı. Daşınmaz əmlak gəlir götürmək üçün ən yaxşı investisiya alətlərindən biri idi. Ancaq nədənsə bu işlə məşğul olan şəxslər vergi qanunvericiliyinə məhəl qoymayırdılar. Vergi Məcəlləsinin 102.1.9. bəndinə əsasən, vergi ödəyicisinin azı 3 il ərzində əsas yaşayış yeri olduğu daşınmaz əmlakının təqdim edilməsindən gəlir vergidən azaddır. Qalan bütün hallarda mənzillərin satışından əldə edilən xalis gəlir, gəlir vergisinə cəlb edilir. Qanundakı bu maddə uzun illərdir ki, mövcud idi. Bununla yanaşı kommersiya obyektləri satıldığı hallarda gəlir vergisindən əlavə olaraq 18 faiz ƏDV ödənilməlidir. Kommersiya obyektləri alan şəxslər artıq bilirlər ki, onu satanda vergi ödəməli olacaqlar. Bank depozitləri investisiya aləti kimi daha əlverişli görsənir”.
“NBA Consulting Group”un rəhbəri Nüsrət İbrahimov isə qeyd edib ki, 2015-ci ilin martında Bakıda ilkin əmlak bazarında qiymətlər yeddi faiz, təkrar bazarda isə altı faiz ucuzlaşıb: “Fevralda dolların 35 faiz bahalaşmasından sonra mənzil satanlar da manatla olan qiymətləri dolların yeni məzənnəsinə uyğunlaşdırmağa başladılar və nəticədə manatla olan qiymətlər təqribən 14 faiz bahalaşdı. Amma aprel ayında alıcılar bu qiymətlə barışmadılar və geri çəkildilər. Odur ki, qiymətlər düşməyə başladı. Ümumilikdə isə paaytaxtın əmlak bazarında qiymət azalması hələ 2014-cü ilin sonunda başlamışdı, devalvasiya isə bu prosesi sürətləndirdi. Devalvasiya səbəbi ilə artmış 14 faizdən əlavə, qiymətlər real olaraq 10 faiz də düşəcək. Yəni, ilin sonuna qədər bu ilin martındakı qiymətlərin 24 faiz azalması müşahidə olunacaq. Birinci səbəb dünya bazarında neftin qiymətinin azalması, ikinci səbəb isə Ukraynada və Rusiyada baş verən hadisələr və bu ölkələrdən Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarına daxil olan vəsaitlərin azalmasıdır”.
Ekspertin sözlərinə görə, neftin qiymətinin azalması bazara əsasən psixoloji təsir edir: “Adamlar əldəki vəsaiti xərcləməyib, qara gün üçün saxlayırlar. Başqa bir səbəb alıcıların bazardan küsməsidir. Onsuz da 2014-cü ilə qədər həddən qiymətlər həddindən artıq şişirdilmişdi. Odur ki, alıcılar bazardan küsüb, geri çəkilmişdilər. Evlərin ucuzlaşması qaçılmazdır, çünki mövcud qiymətlər əhalinin alıcılıq qabiliyyətini çox üstələyir”.
İqtisadçı ekspert Vüqar Bayramov isə bildirib ki, Bakının mənzil bazarında hər ay əvvəlki aya nisbətən qiymət azalmaları müşahidə edilir: “Aprel ayının yekunları göstərir ki, mənzillərin qiyməti 8 faizə yaxın azalıb. Qiymət azalmaları sadəcə manat deyil, eyni zamanda dollar ifadəsində də özünü göstərməkdədir. Azalma tendensiyasının payızadək davam edəcəyi proqnozlaşdırılır. Əvvəla, əmlak bazarında tələb kəskin azaldığı üçün real satış qiymətində azalmalar müşahidə edilir. Bazarda alıcıların sayı az olduğu üçün praktik olaraq qiyməti satıcıdan daha çox ev alan diktə edir. Həmçinin, Rusiyaya tətbiq edilən sanksiyaların qüvvədə qalması şimal qonşumuzda yaşayan azərbaycanlıların Bakının mənzil bazarına tələbini azaldıb. Əksinə, onların bir qismi Azərbaycandakı əmlakını sataraq qiyməti daha çox ucuzlaşmış Rusiya və Ukrayna şəhərlərində mənzil almağa üstünlük verirlər”.
Ekspertin sözlərinə görə, qlobal iqtisadi çətinliklə bağlı olaraq nəinki Azərbaycanda, eləcə də bütün qonşu ölkələrdə vətəndaşlar daha çox yığıma üstünlük verirlər ki, bu da mənzillərə tələbi azaldıb: “Neftin dünya bazar qiymətinin aşağı düşməsi, ölkə ixracatının azalmasına və bununla da pul dövriyyəsində valyutanın payının məhdudlaşmasına səbəb olub. Nəhayət, Bakıda mənzillərin qiymətinin son illərdə kəskin artması, praktik olaraq, qiymətlərin tavana dirənməsinə səbəb olub. Bunlar isə o deməkdir ki, mənzil bazarında yaxın aylar üçün qiymət artımları gözlənilmir”.
Qaynar.info
