Torpaq sahəsi almaq istəyən vətəndaşlar yalnız qiymət və yerləşmə amilini deyil, onun hüquqi statusunu, təyinatını, infrastruktur təminatını və gələcək istifadə imkanlarını da nəzərə almalıdırlar. Əks halda, ilkin mərhələdə sərfəli görünən alış sonradan ciddi maliyyə və hüquqi problemlərə səbəb ola bilər.
Qaynarinfo xəbər verir ki, əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərov torpaq alarkən diqqət yetirilməli əsas məqamları açıqlayıb.
Ekspertin sözlərinə görə, ilk növbədə torpağın hüquqi statusu araşdırılmalıdır:
"Birinci və ən vacib məsələ torpağın hüquqi statusudur. Alıcı torpağın mülkiyyət sənədlərini, dövlət reyestrində qeydiyyatını, kadastr məlumatlarını, sərhədlərini və sahəsinin faktiki vəziyyətlə uyğunluğunu yoxlamalıdır. Torpaq üzərində ipoteka, həbs, məhkəmə mübahisəsi, servitut və ya digər hüquqi məhdudiyyətlərin olub-olmaması da araşdırılmalıdır".
Fərid Cəfərov bildirib ki, torpağın təyinatı da alıcının gələcək planlarına uyğun olmalıdır:
"Alıcı əvvəlcədən müəyyən etməlidir ki, torpağı hansı məqsədlə alır: fərdi yaşayış evi tikmək, kommersiya obyekti yaratmaq, kənd təsərrüfatı fəaliyyəti göstərmək, yoxsa uzunmüddətli investisiya etmək üçün. Torpağın təyinatı və ərazi üzrə qüvvədə olan şəhərsalma-planlaşdırma tələbləri nəzərdə tutulan layihəyə uyğun olmalıdır. Bəzən bazarda yaşayış tikintisi üçün əlverişli kimi təqdim edilən torpaq sahəsinin hüquqi rejimi həmin tikintiyə imkan vermir".
Ekspertin fikrincə, torpağın yerləşdiyi ərazi və infrastruktur imkanları da onun dəyərinə birbaşa təsir göstərir:
"Torpağın əsas yollara, ictimai nəqliyyata, məktəblərə, tibb müəssisələrinə, ticarət obyektlərinə və digər xidmətlərə yaxınlığı onun həm yaşayış, həm də kommersiya baxımından dəyərinə təsir edir. Bununla yanaşı, elektrik enerjisi, qaz, su, kanalizasiya və internet imkanları ayrıca yoxlanılmalıdır. Kommunikasiyaların yaxınlıqda olması həmin xidmətlərə qoşulmanın avtomatik mümkün və ya ucuz olması demək deyil. Qoşulma şərtləri, texniki imkanlar və xərclər əvvəlcədən öyrənilməlidir".
Fərid Cəfərov torpağın fiziki və geoloji xüsusiyyətlərinin də nəzərdən qaçırılmamasını tövsiyə edib:
"Sahənin relyefi, torpaq qatının xüsusiyyətləri, qrunt sularının səviyyəsi, drenaj imkanları, su basma və sürüşmə riski, eləcə də zəruri hallarda seysmik və geotexniki göstəricilər qiymətləndirilməlidir. Vizual baxışla kifayətlənmək bəzən ciddi yanılmalara səbəb olur".
Ekspertin sözlərinə görə, torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsi zamanı onun real bazar dəyəri də müəyyənləşdirilməlidir:
"Torpağın qiymətini yalnız satıcının tələb etdiyi məbləğ əsasında müəyyənləşdirmək olmaz. Eyni ərazidə yerləşən, oxşar hüquqi statusa, təyinat və infrastruktura malik torpaq sahələrinin qiymətləri müqayisə edilməlidir. Eyni zamanda, ərazidə həyata keçirilən və ya rəsmi şəkildə planlaşdırılan infrastruktur layihələri, əhali artımı, şəhərin inkişaf istiqamətləri və gələcək tələb nəzərə alınmalıdır".
Fərid Cəfərov alıcıların torpağın sərhədlərini və giriş-çıxış imkanlarını da mütləq yoxlamalı olduğunu vurğulayıb:
"Kadastr sənədlərində göstərilən sahə yerində yoxlanılmalı, sərhədlər mümkün olduqda mütəxəssis tərəfindən dəqiqləşdirilməli, torpağa hüquqi və faktiki giriş yolunun mövcudluğu təsdiqlənməlidir. Bəzi hallarda sahə əsas yola yaxın görünsə də, həmin yola çıxış hüququ olmaya bilər".
Ekspert alqı-satqı prosesində sənədləşmə məsələsinə də xüsusi diqqət yetirilməsinin vacibliyini qeyd edib:
"Alqı-satqıdan əvvəl satıcının şəxsiyyəti və sərəncam vermək səlahiyyəti, mülkiyyət hüququ, zəruri olduqda digər hüquq sahiblərinin razılığı və əməliyyatın hüquqi şərtləri yoxlanılmalıdır. Ödəniş qaydası, məbləğ, tərəflərin öhdəlikləri və təhvil şərtləri aydın müəyyənləşdirilməlidir. Torpaq sahəsinə dair hüquqların dövlət qeydiyyatı və əməliyyatın qanunvericiliyə uyğun rəsmiləşdirilməsi təmin olunmalıdır".
Fərid Cəfərov sonda alıcıların yalnız ucuz qiymətə əsaslanaraq qərar verməsinin yanlış olduğunu bildirib:
"Sonda xüsusi vurğulamaq istərdim ki, torpaq alarkən ən böyük səhv yalnız ucuz qiymətə fokuslanmaqdır. Ucuz torpağın arxasında hüquqi məhdudiyyət, yararsız təyinat, kommunikasiya problemi və ya gələcəkdə istifadəyə mane olacaq başqa amillər dayana bilər.
Mənim yanaşmama görə, düzgün torpaq seçimi üç əsas prinsipə söykənməlidir: hüquqi təhlükəsizlik, məqsədəuyğun istifadə imkanı və əsaslandırılmış investisiya dəyəri. Bu üç istiqamət üzrə yoxlama aparıldıqdan sonra qiymət və gəlirlilik müqayisəsi edilməlidir. Çünki torpaq alışı yalnız bugünkü qiymətə görə verilən qərar deyil; bu, gələcəkdə həmin əmlakdan necə istifadə ediləcəyini, onun nə qədər xərc tələb edəcəyini və dəyərini nə dərəcədə qoruya biləcəyini müəyyən edən strateji seçimdir.
Peşəkar yanaşma torpağı sadəcə bir sahə kimi deyil, hüquqi, texniki və iqtisadi xüsusiyyətləri birlikdə qiymətləndirilən daşınmaz əmlak aktivi kimi görməkdir".
Günay İlqarqızı
