Azərbaycanda kirayə bazarında mənzil qiymətləri ilə yanaşı, müqavilələrin rəsmiləşdirilməsi, depozitlərin qaytarılması, vergi öhdəlikləri və tərəflərin hüquqlarının qorunması məsələləri daim aktual qalıb. Yazılı müqavilənin olmaması həm kirayəçilər, həm də ev sahibləri üçün hüquqi və maliyyə riskləri yaradıb.
Bəs kirayə müqaviləsi bağlayarkən hansı şərtlərə diqqət yetirilməli, tərəflərin hüquqlarının qorunması üçün hansı dəyişikliklər edilməlidir?
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərov Qaynarinfo-ya kirayə bazarında mövcud problemləri və onların həlli yollarını açıqlayıb.
Ekspertlə müsahibəni təqdim edirik:
– Fərid bəy, Azərbaycanda kirayə bazarında müqavilələrin rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı əsas problemlər hansılardır?
– Azərbaycanda kirayə bazarının əsas problemlərindən biri yalnız mənzil qiymətlərinin yüksək olması deyil, kirayə münasibətlərinin hüquqi baxımdan düzgün rəsmiləşdirilməsi, şəffaflığın təmin olunması və mübahisələrin effektiv həlli mexanizmlərinin yetərincə işləməməsidir.
Kirayə münasibəti əslində iki tərəfin sadə razılaşmasından daha geniş məsələdir. Burada mülkiyyət hüququ, yaşayış hüququ, müqavilə azadlığı, vergi öhdəlikləri, istehlakçı və sosial müdafiə məsələləri bir-biri ilə kəsişir. Müqavilə olmadıqda və ya müqavilə formal xarakter daşıdıqda tərəflərdən hər biri hüquqi və maliyyə riskləri ilə üzləşə bilər.
Kirayəçi üçün bu risklərə qəfil evdən çıxarılma tələbi, depozitin qaytarılmaması, əsassız qiymət artımı və kommunal borclarla bağlı mübahisələr daxildir. Ev sahibi üçün isə ödənişlərin gecikdirilməsi, əmlaka zərər vurulması, mənzilin razılaşdırılmamış şəxslərə verilməsi və hüquqlarını məhkəmədə sübut etmək çətinliyi ön plana çıxır.
Əsas prinsip belə olmalıdır: hüquqi təminat yalnız ev sahibinin mülkiyyət hüququnu deyil, kirayəçinin qanuni mənafelərini də qorumalıdır. Bunun üçün həm qanunvericiliyin tətbiqində aydınlıq, həm də bazarda müqavilə mədəniyyətinin formalaşdırılması vacibdir.
– Çox vaxt kirayə verilən mənzillərdə ev sahibi ilə kirayəçi arasında müqavilə bağlanmır. Bəs müqaviləsiz kirayə münasibətlərinin geniş yayılmasının əsas səbəbləri nədir?
– Kirayə bazarında ən ciddi risklərdən biri tərəflərin münasibətləri yazılı müqavilə olmadan qurmasıdır. Belə hallarda kirayə haqqı, ödəniş tarixi, depozit, kommunal xərclər və müqaviləyə xitam verilməsi kimi məsələlər çox vaxt şifahi razılaşmaya əsaslanır.
Bu vəziyyətin əsas səbəbləri aşağıdakılar ola bilər:
Tərəflərin hüquqi prosedurları mürəkkəb və ya əlavə xərc yaradan proses kimi qəbul etməsi.
Vergi öhdəlikləri ilə bağlı narahatlıqlar.
Müqavilə bağlamağın zəruriliyi və hüquqi nəticələri barədə məlumatlılığın aşağı olması.
Qısamüddətli kirayələrdə münasibətlərin qeyri-formal qurulması.
Vasitəçilərin hazırladığı müqavilələrin keyfiyyətinin və hüquqi uyğunluğunun fərqli olması.
– Fərid bəy, kirayə müqaviləsinin yazılı formada bağlanması, notariat təsdiqi və dövlət qeydiyyatı arasında hansı fərqlər var?
– Bu məsələni ayrıca vurğulamaq lazımdır. İctimai müzakirələrdə yazılı müqavilənin, notariat təsdiqinin və dövlət qeydiyyatının eyni hüquqi prosedur olduğu təsəvvürü yarana bilər. Halbuki bunlar fərqli anlayışlardır və hüquqi nəticələri müqavilənin növündən, müddətindən və tətbiq olunan qanunvericilikdən asılıdır. Kirayə münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsi vergi şəffaflığı ilə birbaşa bağlıdır. Dövlət Vergi Xidmətinin məlumatlarında fiziki şəxslərə məxsus yaşayış sahələrinin digər fiziki şəxslərə kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirlər üzrə 10 faiz vergi dərəcəsi göstərilir. Verginin hesablanması və ödənilməsi qaydası isə ödənişi həyata keçirən şəxsin vergi statusundan və qanunvericilikdə müəyyən edilmiş şərtlərdən asılı ola bilər.
– Bəs kirayə müqaviləsində mütləq əks olunmalı əsas şərtlər hansılardır? Depozit və mənzilə vurulan zərərlə bağlı mübahisələrin qarşısını necə almaq olar?
– Depozit kirayə münasibətlərində tez-tez mübahisə doğuran məsələlərdəndir. Müqavilədə onun məqsədi, məbləği, saxlanma qaydası və qaytarılma müddəti aydın göstərilmədikdə tərəflər fərqli gözləntilərlə hərəkət edirlər.
Məsələn, ev sahibi təhvil zamanı mənzildəki qüsurları əsas gətirərək depoziti qaytarmaqdan imtina edə bilər. Kirayəçi isə həmin qüsurların əvvəlcədən mövcud olduğunu və ya normal istifadənin nəticəsi olduğunu bildirə bilər.
Bu mübahisələrin qarşısını almaq üçün:
Mənzilin təhvil-təslim aktı tərtib edilməlidir.
Əmlakın vəziyyəti foto və video ilə sənədləşdirilməlidir.
Depozitdən tutulmaya əsas verən hallar əvvəlcədən razılaşdırılmalıdır.
Normal köhnəlmə ilə faktiki zərər fərqləndirilməlidir.
Depozitin qaytarılması üçün konkret müddət müəyyən edilməlidir.
Burada prinsipial fərq nəzərə alınmalıdır: mülkiyyət hüququ ev sahibinə qanunsuz özbaşına çıxarılma hüququ vermir; kirayəçinin yaşayış sahəsindən istifadəsi də müqavilə və qanun qarşısında öhdəliklərini aradan qaldırmır. Mübahisələr qanuni prosedurla həll edilməli, tərəflər özbaşına güc tətbiqinə və ya əmlaka qanunsuz müdaxiləyə əl atmamalıdırlar.
– Fərid bəy, kirayəçilərin və ev sahiblərinin hüquqlarının qorunması üçün qanunvericilikdə və praktikada hansı dəyişikliklərə ehtiyac var?
– Qanunvericilikdə dəyişikliklərin özü kifayət deyil. Əgər vətəndaş hüququnu bilmir, müqaviləni haradan əldə edəcəyini anlamır və mübahisə zamanı hara müraciət edəcəyini müəyyənləşdirə bilmirsə, hüquqi təminatın effektivliyi azalır.
Buna görə aşağıdakı addımlar məqsədəuyğundur:
Elektron nümunəvi müqavilə: dövlət qurumları tərəfindən hazırlanmış, ödənişsiz, sadə dildə tərtib edilmiş və tərəflərin ehtiyaclarına uyğun doldurula bilən müqavilə forması.
Rəqəmsal ödəniş sübutları: kirayə haqqının bank köçürməsi və ya digər izlənilə bilən üsulla ödənilməsi, ödəniş təyinatının göstərilməsi.
Standart təhvil-təslim aktı: mebel, texnika, sayğac göstəriciləri, mövcud qüsurlar və açarların sayı barədə vahid forma.
Hüquqi maarifləndirmə: kirayəçi və ev sahibləri üçün qısa, praktik təlimatlar və tez-tez verilən suallara cavablar.
Şəffaf vasitəçilik: daşınmaz əmlak agentliklərinin xidmət haqqı, vasitəçilik səlahiyyəti və məsuliyyəti barədə əvvəlcədən məlumat verilməsi.
Əsas yanaşma cərimə və nəzarəti artırmaqla məhdudlaşmamalıdır. Rəsmiləşdirmə vətəndaş üçün əlçatan olduqda, hüquqi təhlükəsizlik gündəlik davranış normasına çevrilə bilər.
– Azərbaycanda kirayə bazarında hüquqi təhlükəsizliyi təmin etmək üçün hansı model daha səmərəli ola bilər?
– Kirayə bazarında hüquqi təhlükəsizliyin təmin olunması yalnız kirayə müqaviləsinin mövcudluğu ilə ölçülməməlidir. Əsas meyar müqavilənin real mübahisə zamanı tərəflərin hüquqlarını nə dərəcədə qoruya bilməsidir.
Azərbaycan üçün daha səmərəli model üç prinsip üzərində qurula bilər:
Hüquqi aydınlıq: müqavilənin forması, depozit, ödənişlər və xitam qaydaları barədə birmənalı və əlçatan normalar.
Rəsmiləşdirmənin sadəliyi: elektron müqavilə, standart sənədlər və şəffaf ödəniş mexanizmləri.
Effektiv hüquqi müdafiə: kirayəçinin yaşayış və şəxsi həyat hüquqlarının, ev sahibinin isə mülkiyyət və ödəniş tələblərinin qanuni müdafiəsi.
Bu yanaşma bazarın həm hüquqi, həm də iqtisadi baxımdan daha şəffaf fəaliyyət göstərməsinə şərait yarada bilər. Bununla belə, konkret islahatların effektivliyi kirayə qiymətlərinə, rəsmiləşdirmə səviyyəsinə və məhkəmə mübahisələrinin sayına dair etibarlı məlumatlarla qiymətləndirilməlidir.
Günay İlqarqızı
