İllərdir fərdi yaşayış evlərinin sənədləşdirilməsindən əziyyət çəkən vətəndaşlar əmlaklarını rəsmiləşdirə bilmədikləri üçün onları satmaq, vərəsəlik qaydasında ötürmək və ya bank girovu kimi istifadə etmək imkanlarından məhrum olurlar. Halbuki kupçasız evlərin hamısı eyni hüquqi vəziyyətdə deyil. Bəzi evlər qanuni ayrılmış torpaq sahələrində tikilsə də, vaxtilə sənədləşmə prosesi tamamlanmayıb, digərləri isə müxtəlif hüquqi və texniki problemlərlə üzləşib.
Bəs hansı evlərin sənədləşdirilməsi mümkündür? Sovet dövründən qalan sənədlər çıxarış almaq üçün əsas sayıla bilərmi? Kupçasız evlərin kütləvi şəkildə leqallaşdırılması nə dərəcədə realdır?
Qaynarinfo-ya açıqlamasında əmlak eksperti Fərid Cəfərov bildirib ki, məsələyə ilk növbədə hüquqi və sosial baxımdan yanaşılmalı, çıxarışı olmayan bütün evlərə vahid münasibət göstərilməməlidir.
Ekspertin sözlərinə görə, kupçasız evlərin hüquqi vəziyyəti fərqli olduğundan onların hər biri ayrıca araşdırılmalıdır:
"Çünki kupçası olmayan hər bir ev eyni hüquqi kateqoriyaya aid deyil. Bəzi evlər qanuni əsaslarla ayrılmış torpaq sahələrində inşa edilib, lakin vaxtilə sənədləşmə prosesi sona çatdırılmayıb. Digər hallarda vətəndaşların əlində bələdiyyə qərarları, təsərrüfatbaşına kitabdan çıxarışlar, arxiv arayışları, köhnə texniki pasportlar və digər sənədlər mövcuddur. Elə hallar da var ki, tikililər torpaqdan istifadə hüququ olmadan və ya tikinti qaydaları pozulmaqla inşa edilib.
Buna görə də bütün kupçasız evlərə vahid yanaşma tətbiq etmək düzgün deyil. Dövlətin əsas vəzifəsi hüquqi əsası olan əmlakların qeydiyyatını asanlaşdırmaq, hüquqi əsası olmayan tikililərlə bağlı isə qanunvericiliyə uyğun, təhlükəsizlik və ictimai maraqları qoruyan mexanizmlər müəyyənləşdirməkdir".
Fərid Cəfərov qeyd edib ki, son illərdə qanunvericilikdə edilmiş dəyişikliklər, xüsusilə sovet dövründən qalmış bəzi sənədlərin hüquqi qüvvəsinin tanınması baxımından əhəmiyyətlidir.
Onun sözlərinə görə, 2001-ci il yanvarın 1-dək verilmiş təsərrüfatbaşına kitabdan çıxarışların və həmin çıxarışlar əsasında verilmiş arayışların hüquqmüəyyənedici sənəd kimi qəbul edilməsi vətəndaşlar üçün yeni imkanlar yaradıb:
"Eyni zamanda, sovet dövründə yaşayış və bağ evlərinin tikintisi üçün ayrılmış torpaq sahələrinə dair müəyyən arxiv sənədlərinin qeydiyyat üçün əsas kimi qəbul olunması mühüm yenilikdir. Bu dəyişikliklərin əsas əhəmiyyəti ondan ibarətdir ki, dövlət artıq yalnız müasir dövrdə rəsmiləşdirilmiş sənədlərə deyil, tarixi inzibati qərarların və faktiki hüquqi münasibətlərin də qiymətləndirilməsinə daha geniş imkan yaradır.
Lakin burada bir məqamı xüsusi vurğulamaq lazımdır: hər hansı arayışın və ya texniki pasportun mövcudluğu avtomatik olaraq mülkiyyət hüququnun tanınması demək deyil. Həmin sənədin qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hüquqi əsaslara uyğunluğu ayrıca qiymətləndirilməlidir. Vətəndaşın əlində torpaq sahəsinin ayrılması barədə qərarın olması hələ avtomatik olaraq evə çıxarış verilməsi üçün kifayət etmir. Eyni zamanda, evin texniki pasportunun olması da torpağa mülkiyyət hüququnu təsdiqləmir".
Ekspert kupçasız evlərin sənədləşdirilməsi zamanı iki əsas məsələnin araşdırılmalı olduğunu deyib. Bunlardan birincisi torpaq sahəsinin qanuni əsaslarla əldə edilməsi, ikincisi isə həmin ərazidə tikilinin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun inşa olunması və qeydiyyata yararlılığıdır.
Fərid Cəfərov bildirib ki, xüsusilə bələdiyyə qərarları əsasında əldə edilmiş torpaqlarla bağlı sənədlərin tarixi və hüquqi statusu diqqətlə yoxlanılmalıdır:
"Məsələn, vətəndaş bələdiyyə qərarı əsasında torpaq əldə etdiyini bildirirsə, həmin qərarın tarixi, torpağın ayrılma məqsədi, alqı-satqı sənədləri və torpağın hüquqi statusu araşdırılmalıdır. 2007-ci il dekabrın 1-dən sonra bələdiyyə torpaqlarının müvafiq qaydada, o cümlədən hərrac proseduru əsasında ayrılması məsələsi xüsusi əhəmiyyət daşıyır.
Digər tərəfdən, tikilinin inşa edildiyi tarix də mühüm meyardır. Çünki 2013-cü il yanvarın 1-dən əvvəl və sonra inşa edilmiş fərdi yaşayış evlərinə münasibətdə fərqli qeydiyyat tələbləri mövcuddur".
Kupçasız evlər üç kateqoriyaya bölünməlidir
Ekspert hesab edir ki, problemin həlli üçün ilk növbədə çıxarışı olmayan evlər hüquqi vəziyyətlərinə görə təsnifləşdirilməlidir. Onun fikrincə, bu əmlakları üç əsas qrupa ayırmaq mümkündür.
Birinci qrupa hüquqi əsası olduğu halda müxtəlif səbəblərdən dövlət qeydiyyatına alınmamış evlər daxildir. İkinci qrupa sovet dövründən qalmış torpaqayırma qərarları, təsərrüfatbaşına kitablar, arxiv arayışları və köhnə icra hakimiyyəti qərarları əsasında formalaşmış, lakin sənədləşməsi tam başa çatmamış əmlaklar aiddir.
Üçüncü kateqoriyaya isə hüquqi əsası olmayan və özbaşına inşa edilmiş tikililər daxildir.
Fərid Cəfərov vurğulayıb ki, sonuncu kateqoriyaya münasibətdə daha ciddi hüquqi yanaşma tələb olunur:
"Torpaq sahəsinin qanunsuz zəbt edilməsi, tikintinin qadağan olunmuş ərazidə aparılması və şəhərsalma normalarının ciddi şəkildə pozulması kimi hallar sadəcə inzibati prosedurla aradan qaldırıla bilməz.
Xüsusilə yüksək təzyiqli qaz və neft kəmərlərinin, yüksəkgərginlikli elektrik xətlərinin mühafizə zonalarında, eləcə də təhlükəli və xüsusi rejimli ərazilərdə inşa edilmiş evlərə avtomatik olaraq mülkiyyət hüququ verilməsi yolverilməzdir".
Ekspert 2026-cı ilin martında Nazirlər Kabinetinin fəaliyyəti ilə bağlı parlamentə təqdim edilmiş hesabatda qeydiyyatsız fərdi yaşayış evlərinin tənzimlənməsinə dair təkliflərin hazırlanması məsələsinin də əks olunduğunu xatırladıb. Onun fikrincə, bu, problemin hələ də dövlət gündəliyində qaldığını göstərir.
Sənədləşmə üçün hansı addımlar atılmalıdır?
Fərid Cəfərov hesab edir ki, kupçasız evlərin qeydiyyata alınması üçün mərhələli və sistemli mexanizm yaradılmalıdır. Bunun üçün ilk növbədə çıxarışsız evlərin yerləşdiyi ərazilər, torpaqların hüquqi statusu, tikinti tarixi və mövcud sənədlər vahid elektron bazada toplanmalıdır.
Ekspertin fikrincə, dövlət arxivlərində saxlanılan köhnə qərarların, təsərrüfatbaşına kitabların və digər sənədlərin rəqəmsallaşdırılması da prosesi sürətləndirə bilər.
O, təklif etdiyi mexanizmin digər istiqamətlərini belə izah edib:
"Evlər hüquqi qeydiyyata yararlı, əlavə sənəd tələb edən və qeydiyyatı mümkün olmayan obyektlər kimi qruplaşdırılmalıdır. Vətəndaş hər bir sənədin hansı səbəbdən qəbul və ya rədd edildiyini aydın şəkildə bilməlidir. Qərarlardan şikayət mexanizmi real və əlçatan olmalıdır.
Eyni zamanda, uzun illərdir həmin evlərdə yaşayan, əmlakı faktiki yaşayış yeri olan ailələrin vəziyyəti ayrıca nəzərə alınmalıdır. Lakin sosial həssaslıq qanunsuz torpaq zəbtinin avtomatik legitimləşdirilməsi kimi başa düşülməməlidir".
Ekspertin qənaətinə görə, sənədləşmə prosesində dövlət qurumları arasında koordinasiyanın gücləndirilməsi də vacibdir. Vətəndaş müxtəlif qurumlardan eyni sənədləri təkrar-təkrar toplamağa məcbur edilməməli, məlumat mübadiləsi mümkün qədər elektron sistemlər vasitəsilə həyata keçirilməlidir.
Çıxarış evin qiymətini və kredit imkanlarını artırır
Fərid Cəfərov bildirib ki, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması təkcə hüquqi təminat deyil, həm də iqtisadi baxımdan mühüm əhəmiyyət daşıyır.
Onun sözlərinə görə, çıxarışın olması əmlakın real bazar dəyərini və investisiya cəlbediciliyini artırır, qanuni alqı-satqı və vərəsəlik əməliyyatlarını asanlaşdırır. Eyni zamanda, bank kreditləşməsi və ipoteka imkanlarının genişlənməsinə şərait yarada bilər.
Bununla belə, ekspert bir məqama diqqət çəkib:
"Çıxarışın verilməsi hər bir əmlakın avtomatik olaraq ipotekaya yararlı olması demək deyil. Bunun üçün digər hüquqi, texniki və maliyyə şərtləri də təmin edilməlidir".
"Bütün kupçasız evlərin avtomatik leqallaşdırılması düzgün deyil"
Ekspert hesab edir ki, Azərbaycanda kupçasız evlərin sənədləşdirilməsi üçün ən optimal yanaşma mərhələli hüquqi leqallaşdırma modelidir. Bu model bütün sənədsiz evlərin fərq qoyulmadan rəsmiləşdirilməsini deyil, hüquqi əsası olan, lakin inzibati və tarixi səbəblərdən qeydiyyatdan kənarda qalmış əmlakların hüquqlarının tanınmasını nəzərdə tutmalıdır.
Fərid Cəfərovun sözlərinə görə, burada əsas şərtlər fərdi hüquqi ekspertiza, vahid dövlət koordinasiyası, şəffaf prosedurlar, sosial ədalət və təhlükəsizlik balansının qorunmasıdır.
O, problemin qısamüddətli inzibati kampaniya ilə deyil, uzunmüddətli hüquqi və institusional islahatlarla həll edilməsinin vacibliyini vurğulayıb:
"Ən vacib məsələ odur ki, vətəndaşın faktiki mülkiyyət münasibətləri hüquqi müstəvidə qiymətləndirilsin, illərlə mövcud olmuş sənədləşmə boşluqları aradan qaldırılsın və qanuni əsasları olan əmlakların dövlət qeydiyyatına alınması üçün real imkan yaradılsın.
Eyni zamanda, heç bir sənədləşdirmə mexanizmi qanunsuz torpaq zəbtini, təhlükəli tikintini və şəhərsalma qaydalarının kobud pozulmasını legitimləşdirməməlidir.
Əslində, burada söhbət təkcə kupça verməkdən getmir. Söhbət vətəndaşın illərlə topladığı əmlakın hüquqi təminat altına alınmasından, ailələrin iqtisadi təhlükəsizliyindən və daşınmaz əmlak bazarında dövlətin hüquqi nizamının möhkəmləndirilməsindən gedir.
Uğurlu islahatın nəticəsi belə olmalıdır: hüquqi əsası olan heç bir əmlak sırf bürokratik maneələrə görə qeydiyyatdan kənarda qalmamalı, hüquqi əsası olmayan heç bir tikili isə yalnız sosial tələbata görə avtomatik leqallaşdırılmamalıdır. Bu iki prinsip arasında düzgün balans yaradılarsa, Azərbaycanda kupçasız evlər probleminin həllində real və davamlı nəticə əldə etmək mümkün olacaq".
Günay İlqarqızı
